12月房地产现资金困象

　　去年底，随着央行既定的2008年贷款政策持续收紧，开发商已隐约意识到真正的冬天要到来了。

　　去年“9?27”房贷新政之后，各家银行对按揭贷款和开发贷款两大输血管道的同时收紧。银行拧紧资金闸门，就意味着开发商资金来源受限，尤其是那些既没有上市、又无法做到强强联合的中小地产商前景堪忧，某股份制银行行长曾毫不讳言：“可能会有一批开发商要死掉。”

　　即使被认为渠道更多的上市公司也难以避免困境。金地集团的增发方案以及公司债方案已经公告几个月了，申请也已经交由证监会等待过会，但是这一等就是几个月。由于金融调控的传递效应，地产股纷纷滑入阴跌通道，各路基金和股民大举出逃，发债难度和上市难度加大，地产商集体遭遇融资瓶颈。

　　向海外融资的开发商也遭遇了同样出现资金困象。一些香港上市的国内开发商，在海外市场发债受到阻力。有消息指，ING等国外投行对国内市场普遍表示担忧，看不清楚未来。投行作为承销商担心内地房地产市场受到政策影响，上市公司业绩无法保证，海外的投资者不愿意购买国内开发商的债券，而不接受内地开发商发债的承销业务。

　　融资链的紧张，最直接导致的结果，是与之有“联动效应”的土地市场，在去年以来的狂热后突然骤冷。12月6日，广州12块土地出让仅吸引了7家公司参与竞买，其中5幅直接以底价成交，2幅因无人报价而流拍。

　　“在心里没底的情况下，大家信心难免有所影响。”一位不愿具名的开发商指出，这一轮国内房地产市场调整的前景尚不明朗，国家陆续出台了一系列调控政策，地价支付期限进一步收紧，房企融资难度增加，实力有限的开发商，只好作壁上观。

　　资本大鳄逢低吸地

　　唯一的路径就是自我救赎，在融资多元化路径上破局。强强联合、分散风险无疑是最直接的一招。在去年9月富力和合景泰富联合以46亿元的高价拍得广州猎德大型商业项目。3个月后的12月中，两家机构竟然邀请了当时的竞拍对手――香港地产商新鸿基共同参与开发，各占项目三分之一股权。此事被业界解读为融资受限之下的强强联合开发。

　　当时亲临竞买现场督战的新鸿基地产代理有限公司的执行董事苏仲强，日前接受本报记者采访时回忆，其时举了几次牌就收手了。“这是‘新地’一向的稳健作风，集团不会抢地，只会按照自己的步伐，可能外界会评论太过于谨慎，但相信会有机会的。”

　　果不其然，就在新鸿基地产在香港宣布入股猎德村项目之后一周，该公司潜伏成都三年以来首次从公开出让市场拿地，由于没有竞争对手出价，郭氏只需支付人民币31.1亿元，便可轻松地以初始挂牌价每亩1200万元，将这幅260亩的成都未来金融商业中心标志性地块收入囊中。与此前成都地价狂飚时业内估计该地价可能高达90亿元相比，如今只需1/3的价钱新鸿基无疑捡了“便宜”。

　　鉴于新鸿基地产(16.HK)近期持续在内地增加土地储备，国际投资研究机构调高其资产净值预测，同时调高6个月目标价，由172港元调高至176.5港元，维持“跑赢大市”评级。分析指出，“新地”近数星期在内地购入多幅地皮，估计成本63亿人民币，总楼面面积198万平方尺，认为价格合理，部分地皮亦具吸引力,尤其是广州及苏州。苏州项目估计60%住宅面积可供出售，以目前每平方米平均售价3.0万人民币，预料毛利率逾50%。

　　未来3年加大内地投资

　　新鸿基地产被称为香港地产“四大天王”之首，建造香港多个地标物业，包括新鸿基中心、国际金融中心以及兴建中全球第三高大厦九龙站环球贸易广场。此前，市场传闻这家香港最大的地产将收购建设中的广州新地标珠江新城西塔(楼高400多米)部分股权，并有意参与规模相近的珠江新城东塔项目竞标，对此苏仲强并未直接回应，但他强调，集团不排除多种形式包括独资或合作方式进军内地房地产市场。

　　苏仲强表示，新鸿基地产目前在广州、北京、上海、深圳、杭州、无锡、成都等地都有土地储备。而未来新鸿基地产将继续增加在内地的投资在未来3年将总投资额比例由现在的占资产总值的17%提升至30%。

　　他介绍，新鸿基地产在内地拓展将采用香港平衡物业销售及租金收入的经营模式，同时发展销售住宅物业及地标商业项目作出租用途。记者了解到，目前新鸿基地产在广州花都区共有三块项目储备，并将于今、明年动工销售。其中一个项目将于最近与其内地的合伙投资者举行项目命名发布会，并介绍楼盘的地理位置、周边环境、设计及建筑特色。