德国政府抵制房价炒作有“三大杀手锏”：一是指导价制度，二是刑罚威慑，三是重税限制。

　　虽然外资大量涌入，但至今并没有改变德国房价稳定的状况，不能不说是这三大利器的功效

　　近年来，德国楼市的发展用钱钟书先生的“围城说”来形容最为恰当：城外的人想进去，城里的人想出来。

　　从2004年开始，大批“海外炒房团”涌入德国，每年抛下数百亿欧元。同时，拥有大量房产的德国政府、公司、地产基金等却急于脱手，纷纷向外资抛出大单以求套现。

　　2003年，德国只有6万套房屋成交，2004年则跃升至35万套，而掀起热潮的正是境外资本。去年前三季度，德房屋交易额中仅有不到30％是由本土投资者完成的。向来封闭的德国楼市一时间成为外资竞相前来掘金之地。

　　在抢购热潮中，也不乏惊人之举。2004年，高盛公司和瑟伯勒斯资本管理公司一举投资21亿欧元，买下柏林市政府４％的住宅股票；同年，英国一私人股本公司更是以70亿欧元买下13.8万套住宅。

　　按美国不动产投资商弗朗西斯的话说：“德国是目前全球最充满机遇的市场之一。”他所说的机遇便是德国房产价格尚处于低谷，正是买进的黄金时期。既然德国楼市如此具有潜力，德国房产拥有者会不会“捂盘惜售”？事实恰恰相反，近10年来，德国政府、公司和地产基金等都在积极寻求将手中的房产和地产股票等脱手。

　　对德国各级政府而言，出售公共住房可缓解其巨大的预算、债务压力。过去6年中，德国各级地方政府已向海外公司出售了127万套公有住房，总值360亿欧元。

　　同样的大规模出售也发生在德国公司身上。经济学家解释说，德国公司之所以拥有这么多住房，主要原因是：德国统一后，政府为了缓解住房压力，鼓励所有公司修建住宅，并对其提供税收和补贴优惠。但随着一幢幢大楼相继建成，楼房空置率不断攀升，租房收入随之下降。另外，房地产并非各公司主业，占用了其大量资金。因此，德国公司多年来一直急于出售旗下房产。而自去年底以来，金融机构纷纷出售旗下地产基金管理公司及附属地产，正在成为德国楼市“抛售”的新趋势。

　　随着外资大量涌入德国楼市并成为主导性投资者，它们是否会借机抬价并获利出逃？

　　据德阿瑞尔地产银行介绍,德国政府抵制房价炒作有“三大杀手锏”。一是指导价制度，二是刑罚威慑，三是重税限制。

　　目前，德国的地价、房价等由独立的地产评估师来评估认定。德国还成立了各地“房地产公共评估委员会”，负责制定当地的指导价。这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务照此执行，在合理范围内浮动。

　　虽然外资大量涌入，但至今并没有改变德国房价稳定的状况，不能不说是这三大利器的功效。在打击海外炒房团、保障国民住房稳定的问题上，德国社会各界正在重新取得一致。德国《明镜》周刊载文指出，炒房团如果在德国吹了个气泡，到头来吃亏的还是德国老百姓。德国房屋租赁者联合会也认为，如果支持地方政府继续出售其房地产公司或公有住房，虽然一时会有不少进账，但从长远来说，必将付出沉重代价。政府一旦没有了自己的房产公司，将不能再向弱势群体提供廉价房屋。这样一来，为弱势群体租房提供补助的重担同样将落在政府头上，最后导致其不堪重负。